Thế giới bên trong bất động sản: Mua, Bán và tạo Lợi nhuận trong Thị trường Bất động sản

Trong poker (bài xì) có hai loại người chơi: những người biết luật và những người có thể chơi trò chơi. Trong thị trường bất động sản có ba loại người tham gia: những người biết luật chơi, những người có thể chơi và những người không biết họ đang làm gì. Bất kể bạn phù hợp với loại người chơi/người tham gia nào, tôi hy vọng cuốn sách Thế giới bên trong Bất động sản sẽ hướng dẫn bạn có một giao dịch thành công. Trò chơi này được chơi khác nhau tùy theo điều kiện thị trường. Đây là một yếu tố tinh tế nhưng quan trọng thường bị mất trong các bài bình luận chính thống về thị trường. Vào năm 2013, tôi đã viết Khám phá Bất động sản để thu hẹp khoảng cách giữa trải nghiệm kém của người mua với ngành và mục tiêu cung cấp dịch vụ cao cấp của hầu hết các đại lý. Mục tiêu của tôi với cuốn sách mới này là dạy cho người mua những chìa khóa thành công ở ca thị trường đang lên và xuống. Tại thời điểm viết bài, thị trường bất động sản Úc cũng đa dạng như bối cảnh mà nó được xây dựng. Perth bị suy thoái; khu vực Tây Úc thậm chí còn tồi tệ hơn. Các báo cáo về bất động sản trong các thị trấn khai thác mỏ mất 80% giá trị. Đồng thời, thị trường nhà ở Sydney và Melbourne đang trải qua một sự bùng nổ ở quy mô lịch sử. Trong thời kỳ bùng nổ khai thác mỏ, điều ngược lại hoàn toàn xảy ra. Perth - và ở một mức độ thấp hơn, khu vực Queensland - phát triển mạnh mẽ, trong khi Sydney và Melbourne phải vật lộn chống lại lãi suất tăng cao vốn được sử dụng để kìm hãm nền kinh tế quốc gia đang phát triển mạnh. Thông điệp cơ bản ở đây là cả chu kỳ kinh tế và điều kiện thị trường đều đóng vai trò quan trọng khi giao dịch bất động sản. Rất nhiều bình luận chỉ đơn giản là nhìn vào quá khứ gần đây để dự đoán những gì sẽ xảy ra trong tương lai gần. Đây rõ ràng là một mô hình dự báo lười biếng và thiếu tư vấn. Bởi vì Brisbane bùng nổ sau Sydney và Melbourne vào đầu những năm 2000, mọi người đều đi đến kết luận rằng lịch sử sẽ lặp lại chính nó. Tuy nhiên, tại thời điểm viết bài, thị trường Brisbane, đặc biệt là thị trường căn hộ, đã nếm trải giai đoạn tăng trưởng danh nghĩa ở mức lãi suất cực thấp. Thành phố này hoạt động kém hơn so với các thị trường đầu tư ít phổ biến hơn như Gold Coast và Hobart. Tóm lại, thị trường Hobart và Gold Coast đã chứng kiến sự tăng trưởng kinh tế sôi động trong khi Brisbane phải vật lộn để thoát khỏi sự phụ thuộc quá mức vào khai thác mỏ. Vào giữa năm 2016, nhà nghiên cứu Core Logức đã báo cáo rằng cứ sáu căn hộ thì có một căn hộ đã bị bán lỗ ở Brisbane. Tùy vào hồ sơ rủi ro và mục đích mua của bạn, bây giờ là thời điểm tốt nhất hoặc hoàn toàn là thòi điểm tồi tệ nhất để mua một căn hộ ở Brisbane. Có lẽ, khi bạn đọc cuốn sách này, một số hoặc tất cả những điều kiện này đã lại thay đổi. Tôi hy vọng bạn sẽ tìm thấy nhiều mẹo và thông tin chi tiết có giá trị ở đây để giúp bạn phản ứng phù hợp với bất kỳ môi trường nào. Khi nền kinh tế, thành phố và nhân khẩu học phát triển, những thách thức cũng phát triển theo. Những đứa trẻ trong đợt bùng nổ đầu tiên (First baby boomers) đã bước sang tuổi 70 vào năm 2016. Trong 10 năm tới sẽ chứng kiến sự chuyển đổi lớn về tài sản, phần lớn là thị trường bất động sản. Điều này sẽ xảy ra vào thời điểm mà phát triển của công nghệ khiến người mua tiếp xúc trực tiếp với nhau mà không cần đến một đại lý bất động sản. Thế hệ bùng nổ trẻ sơ sinh (Baby boomers) có nhiều tiền và sẽ cạnh tranh với những người mua nhà có nguyện vọng về bất động sản ở những vị trí đáng mơ ước trong các thị trấn và thành phố của chúng tôi. Những thế hệ này cũng sẽ bán bớt tài sản đầu tư để lấy tiền hưu trí. Những gián đoạn về nhân khẩu học và kỹ thuật số này sẽ thay đổi tính phức tạp của thị trường bất động sản. Cuộc cách mạng kỹ thuật số đã thay đổi bản chất của ngành bất động sản. Dù tốt hơn hay tệ hơn, sự gián đoạn này có thể sẽ tiếp tục và các đại lý sẽ cần phải khẳng định lại giá trị thực của họ với công chúng nếu họ muốn chống lại mối đe dọa này. Airbnb đã đặt mục tiêu vào chi phí thuê của các đại lý bất động sản. Chủ nhà sẽ ngày càng từ bỏ tham gia các cấu trúc quản lý truyền thống để theo đuổi dịch vụ và hiệu quả theo phong cách Airbnb. Phần lớn ngành bất động sản truyền thống tồn tại nhờ tiền thuê. Nếu họ không đổi mới, một số đại lý sẽ phải đối mặt với nguy cơ tuyệt chủng khi đương đầu với những thay đổi này. Gần đây, một khách hàng là một doanh nhân gương mẫu đã nói rằng anh ta cảm thấy như một người mói mỗi khi giao dịch bất động sản vì tốc độ thay đổi của thị trường. Mục đích của cuốn sách này là mang đến cho người mua đang tìm kiếm thông tin chi tiết và kiến thức về ngành này một cách nhanh chóng trước khi họ thực hiện giao dịch. Người mua sẽ tự tìm hiểu nhiều cạm bẫy và mánh khóe được phơi bày trong cuốn sách này sau khi họ hoàn thành gứao dịch mua bán bất động sản. Thật không may, điều đó có thể là quá muộn để tránh tổn thất tài chính và đau lòng. Khi nói đến bất động sản, rất xa xỉ và khó khăn khi học hỏi qua kinh nghiệm cá nhân, và kiến thức thu được thường là thừa, vì hầu hết mọi người thực hiện các giao dịch như vậy không thường xuyên. Tôi hy vọng Thế giới bên trong Bất động sản trở thành con át chủ bài của bạn trong lần tới khi bạn chơi trên thị trường bất động sản. Peter O'Malley Trang Đôi điều về tác giả xi Lời cảm ơn xiii Giới thiệu xv Phần I: Làm chủ tài sản 1 Cuộc chơi Bất Động Sản 3 1 Bạn có thể tin tưởng ai? 5 2 Công ty bất động sản hiện đại 7 3 Các đại lý bất động san sẽ có thời điểm Uber của họ? 9 4 Giao dịch người trong cuộc 13 5 Đặt những câu hỏi khó 17 6 Cam tính so với logic - thấu hiểu nỗi sợ hãi và mất mát 18 7 Người chiến thắng và kẻ thua cuộc trong tất cả các thị trường 21 8 Trung bình, thống kê và chi phí gứao dịch 24 9 Mua và bán - cấu trúc sự di chuyển 28 10 Giao dịch ngoài bằng chứng 31 11 Đánh giá các đại lý bất động sản 33 Phần II: Bán hàng 39 Chuẩn bị bán hàng 41 12 Để không gặp nỗi ân hận của người bán 43 13 Phương thức tổ chức đấu giá kín 45 14 Hãy tin tôi khi tôi nói 51 15 Bạn có người mua không? 53 16 Những đốm mới trên thân con báo 55 17 Khảo sát ẩn danh đại lý 58 18 Quảng cáo đắt đỏ trên web thúc đẩy giao dịch ngoài thị trường 61 19 Bạn chọn người định giá hay người đàm phán? 63 20 Bảy câu cần hỏi khi bán 65 21 Những người định giá có bảo thủ? 67 22 Báo giá quá cao 69 23 Người nào việc nấy 72 24 Khách thuê dọn ra, nội thất dọn vào 75 Quản lý bán hàng 79 25 Hãy đến đây, dù sẵn sàng hay không! 81 26 Giao dịch thắng/thua - tính giá cao và bán giá thấp 83 27 Báo giá thấp 85 28 Ly hôn, qua đời và túng quẫn 87 29 Định giá tự động 89 30 Bảo mật 91 31 Mồi giá 94 32 Mất kiểm soát 95 33 Mẹo tăng động lực cho người bán 98 34 Bán hàng ngoài thị trường - nên hay không? 100 35 Đề phòng bị gây ảnh hưởng 104 36 Nắm rõ tình hình để quản lý bán hàng 107 Kết thúc bán hàng 113 37 Vượt kỳ vọng và bán dưới giá 115 38 Đề nghị về giá 117 39 Một luật sư bất động sản giỏi 121 40 Kiểm tra mối mọt và chất lượng xây dựng 123 41 Đề nghị về giá không ràng buộc 125 Phần III: Mua 129 Chuẩn bị Mua 131 42 Năm câu hỏi cần hỏi trước khi mua 133 43 Thỏ non đấu giá (auction bunny) 136 44 Chuyển nhà thử 138 45 Tìm giá trị 140 46 Mua và bán nhà trên bản vẽ 145 47 Photoshop - chơi công bằng là gù? 149 Nghiên cứu 151 48 Những người sinh trong thời kỳ bùng nổ dân số chuyển đến căn hộ 153 49 Kiểm tra sổ sách giai tầng 155 50 Phí quản lý tòa nhà đè nặng lên những người sinh ra trong gứai đoạn bùng nổ dân số 160 51 Cải tạo có lợi nhuận 162 52 Đầu tư vào các khoản đầu tư 165 53 Không nghiên cứu nữa? 168 54 Duy trì sự bình tĩnh 169 55 Hướng dẫn và luật bảo vệ người mua nhà 172 56 Cách đặt giá, mua và thắng trong cuộc đấu giá 175 57 Tại sao nên đầu tư vào bất động sản? 183 58 Nợ và vốn chủ sở hữu 185 59 Tình trạng bỏ trống 188 60 Năm câu hỏi dành cho nhà đầu tư 191 Giao dịch 195 61 Chiến thắng sự hối hận 197 62 Nên đề nghị giá nào? 198 63 Tại sao hướng dẫn về giá không hề mang tính hướng dẫn 202 64 Chuyển nhóm thuế 203 65 Đánh đổi không gian lấy vị trí 205 66 Khan hàng gây tăng giá 207 67 Đại lý của người mua 208 Lời kết 211 Chỉ mục 215 Giá sản phẩm trên Tiki đã bao gồm thuế theo luật hiện hành. Bên cạnh đó, tuỳ vào loại sản phẩm, hình thức và địa chỉ giao hàng mà có thể phát sinh thêm chi phí khác như phí vận chuyển, phụ phí hàng cồng kềnh, thuế nhập khẩu (đối với đơn hàng giao từ nước ngoài có giá trị trên 1 triệu đồng).....